Mijn huurder is failliet. Wat nu ?

Controle in de KBO

Indien u verneemt dat uw huurder failliet is, controleert u best eerst de Kruispuntbank der Ondernemingen (KBO).  Dit kan gemakkelijk via de website van de Kruispuntbank der Ondernemingen.  U ziet daar meteen wie de curator is en wanneer het faillissement werd geopend.      

Het faillissement maakt geen einde aan het huurcontract

Belangrijk om te weten en vaak verkeerd ingeschat is dat het faillissement niet automatisch een einde maakt aan de huurovereenkomst.  U moet dus als verhuurder zelf actie ondernemen.

Concrete actiepunten

De curator dwingen om standpunt in te nemen 

Wil u vermijden dat de huur blijft lopen zonder dat er huur moet betaald worden, schrijf dan meteen de curator aan.  Vraag de curator daarbij om een duidelijk standpunt over het al dan niet verderzetten van de huurovereenkomst. 

Want zolang u dit niet doet, blijft de huur lopen en mag de curator in het pand blijven zonder dat er huur moet betaald worden.    Dat is ook de reden waarom curatoren vaak afwachten.  De curator probeert dan nog snel een openbare verkoop in het pand te organiseren of het huurpand een tijd te gebruiken voor stockage van goederen.    

U moet dus de curator aanmanen om een keuze te maken tussen ofwel het verderzetten van de huurovereenkomst, ofwel de beëindiging ervan.  De curator is wettelijk verplicht om binnen de vijftien dagen na uw brief een beslissing te nemen.  Neemt de curator geen beslissing, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd.

Aanspraak maken op de bezettingsvergoeding

In het geval de curator de huurovereenkomst beëindigt (wat in de praktijk meestal het geval zal zijn), dan moet de curator het pand ook effectief verlaten en ter beschikking stellen van u als eigenaar.    Doet de curator dit niet of niet tijdig, dan zijn de huurgelden voor de periode nà de beëindiging door de curator (ook wel 'bezettingsvergoeding') een schuld van de boedel.  Dit betekent dat de curator u als eigenaar bij voorrang en correct zal moeten betalen (voor de andere schuldeisers die in de boedel vallen).    

De vrijgave van de huurwaarborg vragen in uw voordeel 

Vergeet ook zeker de huurwaarborg of huurgarantie niet die bij het begin van de huurovereenkomst door u huurder is gesteld.   Die gelden kunnen door u gebruikt worden om toch nog (gedeeltelijk) de onbetaald gebleven huurgelden, de veroorzaakte huurschade en dergelijke te recupereren.   Daar hebt u recht op.  De curator kan zijn medewerking aan de vrijgave van de gelden aan u niet zonder reden weigeren.   

Aangifte van schuldvordering indienen met voorrecht van de onbetaalde verhuurder

Tenslotte moet u ook aangifte van schuldvordering indienen voor alle openstaande bedragen (huurgelden, kosten enzovoort).  Vermeld daarbij zeker uw voorrecht als onbetaalde verhuurder, dit is een voorrecht op de verkoopprijs van goederen die in het huurpand staan (zelfs soms ook op goederen die eigenlijk van iemand anders zijn).   Dit is een zeer sterk bijzonder voorrecht waardoor u een voorrang creëert op veel andere schuldeisers, zelfs ook op overheidsschuldeisers.

De aangifte moet u doen via Regsol (niet meer rechtstreeks bij de curator).   In het faillissementsvonnis is bepaald tegen welke datum de aangifte van schuldvordering moet worden ingediend (binnen de maand na de opening van het faillissement).  Dien indien mogelijk tegen die datum ook effectief uw aangifte in zodat de curator zeker met uw vordering en voorrecht rekening kan houden.   Is het exacte bedrag van uw vordering nog niet gekend, dien dan een provisionele (voorlopige) vordering in met de aanduiding van uw bijzonder voorrecht.

Is het toch niet gelukt om een aangifte in te dienen tegen die eerste datum ? Geen nood, de wet voorziet dat schuldeisers hun aangifte van schuldvordering kunnen indienen tot 1 jaar na de opening van het faillissement.